9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院（高金/SAIF）牵头组织撰写的《2023中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）正式发布。

该白皮书系统总结我国公募REITs的基本形态、产品架构、运营治理、资产估值、税收配套等方面的经验，旨在助力市场各方进一步深化对我国公募REITs市场的理解与认知，并为推动我国REITs常态化发行及高质量发展发挥积极作用。

在当日举行的白皮书发布会上，高金执行理事屠光绍教授为本次发布会作致辞，高金学术副院长严弘教授介绍了白皮书的核心内容及亮点。在鼎晖投资董事总经理吴锐的主持下，太保资本副总经理、太保不动产总经理高小羊，德勤中国区房地产主管合伙人倪敏，国泰君安资管公司首席投资官徐刚，瑞威资管董事会主席、总裁朱平，东久新宜REITs业务负责人宗家毅，围绕高质量发展背景下的REITs市场秩序构建话题展开交流与探讨。

高金执行理事、白皮书项目顾问屠光绍在致辞中表示：

公募REITs的推出在我国金融市场发展历程中意义重大，高金作为我国一流的金融人才培养和智库高地，从公募REITs推出时就开始给予关注并推动了相应的研究。

高金在发展过程中聚集了一批海内外具有国际化视野的教授和研究人员，对公募REITs的研究能够充分发挥其国际化优势。

此外，高金作为一所学术机构，能够从第三方的角度来进行研究，可以更客观、全面地揭示公募REITs发展的状况、产生的影响和面临的问题，并提出解决问题的办法。

屠光绍认为白皮书的亮点和贡献是做到了研究内容上的五个“结合”和研究方法上的五个“注重”。五个“结合”包括金融与实体经济的结合、理论原理与实践应用的结合、政府政策与市场运营的结合、行业发展与生态环境的结合以及国际与国内的结合。五个“注重”包括注重系统研究、注重比较分析、注重案例解剖、注重数据支撑以及注重问题解决。

最后，屠光绍就未来高金更好地做好公募REITs的研究提出了三方面建议：

一是要在公募REITs市场的推进发展过程中做持续性研究；

二是进一步做好学术研究、政策研究和应用研究三方面的融合研究，不断丰富研究的新内容；

三是联合更多市场参与主体，深化合作研究。

白皮书课题组由高金执行理事屠光绍和鼎晖投资管理合伙人胡宁担当顾问，由高金严弘副院长和鼎晖投资董事总经理吴锐等校友牵头组织，集结了高金校友和学员中公募REITs各环节从业人员共同参与撰写，并得到了鼎晖夹层团队的支持。

白皮书指出，截至2023年6月底，我国公募REITs产品已有28支，其中4支产品实现扩募，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元，市场规模效应和示范效应日益显现。

而首批4个扩募项目的顺利上市，也进一步凸显了我国公募REITs市场作为“资产上市平台”的长期战略价值，促进了不动产投融资循环的持续畅通。

相信未来在监管部门与市场各参与方的共同努力下，我国公募REITs市场必将延续良好的发展势头，在服务国家战略和实体经济高质量发展方面发挥出更多积极作用。

白皮书项目负责人严弘教授表示：

白皮书重点关注常态化发行所涉及的机制建设问题：一方面，针对常态化发行新阶段的发展要求，从资产供应和机构参与两个维度梳理了当前我国公募REITs市场化建设过程中存在的难点与问题，并提出了相应建议；另一方面，基于对海外REITs市场的研究对比，白皮书认为多层次REITs市场的构建是打通资本循环、推动REITs常态化发行的关键环节之一，并为此进行相应的分析，提出打造私募REITs产品的相关设想。

为了进一步深化对我国REITs市场发展中的关键性问题的认知，白皮书在以往研究的基础上引入更多创新维度，如在产品结构方面，白皮书重点探究了公募REITs中股债结构的搭建，此结构能够保证ABS通过债权派息和股权分红两种渠道从项目公司取得现金流，保障投资者的利益。

在运营治理方面，白皮书指出对当前处于初创阶段的国内REITs市场来说，采取外部治理模式是快速推出REITs的最优解，但在远期，期待监管与市场主体共同努力，完善REITs信息披露标准，REITs管理人能通过底层资产运营经验积累或引入专业运营方等方式，促成具有内部管理模式的REITs出现，发挥内部管理REITs在产权类资产并购与管理上的优势，允许外部治理型和内部治理型REITs的相互竞争。

同时，白皮书对实操性高度重视，对资产估值、税收配套政策、发行阶段中的合规性及出并表两大关注问题等均进行深入讨论，并提出了相应的实施和改善建议。

白皮书最后指出，我国基础设施公募REITs市场已由试点阶段正式迈入了常态化发展阶段，并在试点阶段取得了推动制度建设、扩展资产范围、完善监管机制等方面的显著成效，在服务经济高质量发展方面发挥出重要价值。

现阶段公募REITs在市场化建设方面仍有一些需要解决的问题：在资产供应方面，我国公募REITs市场仍存在可发行的资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低、部分审核标准细化程度不足、发行审核周期较长等情况；在机构参与方面，我国公募REITs市场也面临资金运用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分资产的一级发行估值偏高、战配缺乏定价权、二级市场投资者对公募REITs产品认识不足等问题。

基于上述问题，白皮书也提出了六点政策建议，包括优化审核机制，提高审核效率；鼓励市场化机构参与发行；加强二级市场投资者教育、完善公募REITs信息披露机制；优化大宗交易市场衔接机制；引入CMBS等配套融资工具；构建我国多层次REITs市场等。

发布会圆桌交流环节在鼎晖夹层与信用基金董事总经理、特殊机会业务负责人吴锐的主持下，太保资本副总经理、太保不动产总经理高小羊，德勤中国区房地产主管合伙人倪敏，国泰君安资管公司首席投资官徐刚，瑞威资管董事会主席、总裁朱平，东久新宜 REITS业务负责人宗家毅等嘉宾深度聚焦“高质量发展背景下的REITs市场秩序构建”话题，从REITs资产配置多元化、财税体系建设、管理运营机制、Pre-REITs资产孵化、市场投资策略、管理人能力建设等维度展开热烈交流与深入探讨。

大家一致认为，公募REITs的推出极大拓宽了机构投资者对于多元化资产配置的需求，很好解决了不动产交易的流动性问题，也对于管理人的综合素质提出了更高要求。高金对于中国公募REITs市场的专业研究的发布无疑恰逢其时。而伴随着行业监管机构相关政策的日臻完善，未来中国REITs市场也势必将迎来进一步的跨越式发展。