5月16日，界面发布上海高级金融学院副院长、金融学教授朱宁的采访报道。朱宁教授认为，在新常态里经济增长速度肯定会逐渐放缓，如果能持续保持在6%左右，那这个速度是值得全世界骄傲和高兴的一个成绩。针对供给侧改革中的核心问题，朱宁教授指出，政府是否有充分的资源来调动改革引导发展非常关键。对于国内股市和房市，朱宁教授表示，股市今后会面临结构性调整，而随着中国成为全球经济的一份子，越来越多的中国企业和中国居民会发现国际房地产市场可能会更有投资吸引力，国内房地产市场肯定会经历一个逐渐降温的阶段，有多套房的国内居民还是应该考虑进行多元化的资产配置。

朱宁：货币投放越多 房地产价格上涨的幅度就越大

一个有意思的现象是，今年3月，穆迪、标准普尔先后下调了中国主权信用评级展望，国际货币基金组织却在4月中旬上调了中国经济今明两年的增速预期。

下调与上调的背后是目前中国经济市场正面临的现状及问题。去年夏天以来，市场对中国一度陷入了非理性的悲观情绪中，导致包括IMF在内的国际机构对中国经济的走势判断产生了影响。

2016年第一季度，国内生产总值同比增长6.7%，这一数字较之往年，正在不断下滑，金融市场虽然自2月份以来趋于稳定，但金融与实体之间的背离却在日益扩大。

但我们需要注意的是，目前全球经济增长乏力，中国能实现6.7%的增长速度并不容易。房观察专访著名经济学家、上海交通大学高级金融学院副院长朱宁教授，他指出，在新常态里，经济增长速度肯定会逐渐放缓，如果能持续保持在6%左右，那这个速度仍然是值得全世界骄傲和高兴的一个成绩。

另一方面，中国正以符合其发展规律的速度进行改革。无论是房地产还是金融市场，都将与一个国家的货币供应量有紧密联系。朱宁教授谈到，货币投放越多，房地产价格上涨的幅度就越大。

下一阶段随着中国资本市场的发展和资本向下的开放，越来越多的中国企业和中国居民会发现国际房地产市场可能会更有投资吸引力。有多套房的国内居民还是应该考虑进行多元化的资产配置，无论是在全球或者是全国范围内配置一些其他类别的金融资产。

新常态里 经济增长速度会逐渐放缓

房观察：数据显示，2016年一季度，国内生产总值158526亿元，同比增长6.7%。自2009年我国货币供应增长较快，经济增速却不断下降，从目前的情况来看，中国经济是否具备在较长时间内保持高速增长的潜力和条件？

朱宁：中国有在长时间保持中高速增长的前提和条件，可能会保持在6%左右，不再是过去8%甚至是10%的速度。

有几个重要的条件：第一，我们看到过去三十年，改革释放了巨大的生产力和劳动力，这是中国经济发展一个非常重要的基本。中国民族既聪明又勤劳，这是一个非常优秀的潜力和条件；第二，我们国家幅员辽阔，在整个跨区域的不断发展和调动资源方面其实有更多的蓬勃的空间和机会。第三，中国在全球的话语权和影响力日益增加，这点通过全局化和进一步融入全球的市场，会创造巨大的发展机会；第四，从金融改革角度来讲，中国的金融体系还有很多需要进一步改革和推动的地方，一旦金融改革顺利推动后，它对于更有效地配置资源、对人调动的激励性，会进一步推动中国经济下一个阶段的高速发展。

房观察：如何看待未来几年中国的经济走势？

朱宁：中国经济的走势可以从三个视角来看待。

第一，要看全球经济增长复苏和稳定状况，因为现在中国越来越多的融入全球经济体，那么外贸出口很大程度上依赖于整个发达国家和发展中国家的经济增长速度和他们的需求，这点我觉得是一个很大的不确定性。

第二，取决于中国改革力度和改革进程，在过去三十年里，其实改革带来了巨大的红利，那么在下一个阶段能不能进一步推动改革来刺激经济增长，这一点我觉得非常值得关注。

第三，其实很大程度上在于对全国金融风险和系统性金融风险的化解，无论是投资产品还是像房地产这样重要的投资资产类别，还是互联网金融理财产品或者信托投资产品，会不会给居民家庭带来充分的投资回报，同时会不会引发系统性的金融风险，这点值得高度关注。

中国现在已是全球第二大经济体，中国经济经历了一个增长模式转型的阶段，所以在新常态里，我认为经济增长速度肯定会逐渐放缓，如果能持续保持在6%左右，那这个速度是值得全世界骄傲和高兴的一个成绩。

在经济增长速度逐渐放缓的同时，中国经济增长的可持续性、韧性以及质量，能够给全社会居民带来的幸福感和满足感会逐渐增加，这是中国经济增长今后几年的亮点和重要价值。

政府是否有充分的资源调动改革引导发展 这是核心问题

房观察：政府在把握宏观经济方向做了很大调整——供给侧改革，但是在经济学术界，出现不同的声音。在你看来，若从投资、消费和外需这三个需求领域来看，现在做供给侧改革是否是缓解经济下行最好的时期？

朱宁：从供给侧改革来说，既有必要性也有合理性。从必要性来讲，传统意义上的投资、消费和外贸，这三个主要的需求来源和增长点逐渐达到瓶颈状态，这样对于中国经济短期增长的推动力和贡献度逐渐下降。这一点可从市场层面，它已经到了比较有效的外延。这就需要政策层或者从供给侧改革中进一步释放需求，或者是推动经济发展时机，这非常有必要。在最艰难的时期，中国往往会迸发出最大的改革动力和决心，从这个角度来讲，我觉得供给侧改革的时机非常合适。

其实现在整个经济下滑速度比较快，政策层在平衡改革和增长之间、在平衡供给侧改革和化解现在一些产能过剩或者债务问题间的平衡，提出了更新的挑战和更大的难度。从这一项来讲，确实是一个很合适的时机。但是我也觉得现在改革难度在加大，随着债务问题的加重，整个改革窗口逐渐关上，改革的迫切性很强。

房观察：在供给侧改革中，最核心、最困难的是什么？

朱宁：最核心的困难表现在三个方面。第一，政府层面引导的改革，将面临原来以中央政府的计划经济或者集中管理的挑战——信息不对称。

从规划者来讲，他很难非常准确完整和第一时间及时的掌握市场信息的变化和市场需求的变化。这点对于配置资源和引导改革的方向，会提出非常大的挑战。其实过去几十年里，苏联东欧社会主义国家的问题很大程度上是源于信息不对称，这是供给侧改革需要注意和化解的第一点。

第二个核心问题是资金问题，我们意识到供给侧改革这里需要政府出资或者是配套大量资金，那么伴随短期内中国经济增长速度的下滑，和房地产市场不能够持续的上涨的话，地方政府的财政收入来源会受到影响。

第三点是随着国有企业“三去一降一补”改革过程中，会占用大量社会资源，我认为在供给侧改革中，政府是否有充分的资源来调动改革引导发展，这是一个非常核心和困难的问题。

股市今后会面临结构性调整

房观察：近阶段股市有所反弹，大家也比较关心股市，在你看来，股市未来发展态势会是怎样？

朱宁：对于股市我有三个看法。

首先，从目前中国经济大环境来讲，股市有大规模上涨空间的可能性不会特别大。一方面是全球经济增长仍然有很多不确定性，再者是中国经济增长改革和转型还处在初创阶段，第三，从全球角度或盈利角度而言，中国股市的估值水平无论是从全球或者从历史上来看，都算不上是特别便宜。

再者，中国股市的基本设施和制度安排，无论是注册制度、退市制度，还是交易机制中的估值期和融资融券等还要进一步完善。尤其是经历了去年股市市场的异常波动之后，投资者对于股市的信心、对于A股市场的信心，仍然有待进一步恢复。因此在这一点上，我觉得监管层对于整个市场规则的制定还有很多的工作要做。

最后，多层次的资本市场发展或者是债券市场的发展其实很重要。除股票市场外，如果我们提供一个通过债券市场给企业带来融资途径，或者是给投资者带来投资渠道的一个方式，这对于中国金融改革和金融市场会有很大帮助。但这不可避免的会分流中国股市的一部分资金，这也说明股市今后会面临结构性调整。

房观察：作为供给侧结构性改革的重头戏的营改增减税政策，5月1日起开始全面实施。从短长期来看，“营改增”将从哪些地方影响企业的税负？对房地产的影响体现在哪些方面？

朱宁：营改增对整个经济有三大好处：第一，普遍意义上的降低企业税负，对经济增长起到推动作用。第二，营改增对服务业会有特别倾斜，扶植中国经济从加工制造业向服务行业的第三产业转型，促进中国经济的转型和升级；第三，对一些具体行业有影响，短期内对房地产行业的影响相对较为有限，可能对于促进中介服务行业的业务会有一些提升，但无论是购房者还是卖房者来讲，直接的影响相对比较有限。

国内房价上涨的实质是太多的资本追逐太少的投资机会

房观察：去年全国去库存呼声很高，不管是住建部、国务院、地方政府都在想方设法去库存。但是3月份以来，深圳、上海、南京、苏州、杭州等一线核心二线城市房价大涨，似乎去库存的呼声低了，房价上涨的问题却成为了大家关注的焦点。导致一二线房价疯狂上涨的原因有哪些？

朱宁：导致一二线房价疯涨的原因有三。

第一，全国的投资途径相对比较有限，尤其是在二三线城市房价低迷不振的情况下，全国的投资基金都会希望涌入大家觉得还比较安全的一线房地产市场，这样就造成投机情绪更加集中，导致市场上涨得更加迅速。

第二，现在很多投资者都认为市场估值非常高，为了能够进行投机，他必须获得更高投资的回报，所以这也是为什么在短期大家投机和炒作的情绪特别浓，这里面其实也是为了补偿大家对于现在市场风险不断积累的一种预期。

第三，所有的一线城市房价上涨有一个很重要的原因是，一线城市在公共设施方面在全国仍然占有独一无二的地位。所以一线城市房价高居不下，一定情况下反映了中国公共资源在社会分配的不平均，要化解一二线城市房价高涨，其中很大的一个工作是能够在三四线城市提供更好质量的医院、学校、公共设施和社交活动服务等。

房观察：房价上涨的实质是什么？

朱宁：大家总说刚性需求，其实刚性需求从居住上来说：第一，弹性很大，表现出来便是房价越高，需求越弱；第二，很难解释为什么自住的刚性需求在短期能以30%甚至50%的速度增长。

国内房价上涨的实质，其实仍然是太多的资本追逐太少的投资机会。因为在过去十几年内，中国的资金投放量非常大。由于国内是封闭式的经济，再加上缺少好的投资机会，结果便是几十万亿、上百万亿的资金追逐非常有限的房地产投资机会，正是投机和投资的需求，才导致中国房价上涨，而常说的刚需或者“丈母娘效应”更多的是炒作的人拿出来做的一个幌子。

在中国房地产市场里，真正的刚需就是投资需求和投机需求，而且越是房价上涨这种需求就越是旺盛。而我们在前两年看到了，一旦房价停止上涨之后，投机者抛售房产的情绪也是非常强烈。我觉得这是非常值得政策制定者关注，投机性需求引发市场上涨，在上涨时速度非常快，那在下跌时，影响也是非常大和非常痛苦。

中国房价已是世界上最高的 甚至有可能不是之一

房观察：目前全国房地产市场是什么样的情况？

朱宁：房地产市场一直是区域性市场，一二线城市非常火热，三线城市里有一些靠近一二线城市的地方，可能恢复得比较强劲。但三四线市场仍然是供给量大大超过需求量，所以这些城市在很长一段时间内，我估计房价都不会上涨，甚至可能会继续下跌。

至于说一二线城市上涨幅度能持续多久，我个人表示怀疑，我们必须看到，即使从全球范围来讲，北京、上海、深圳等地的房价的绝对水平已经非常高了，更不用说用房价对房租比、房价对收入比这种传统的估值水平了，中国的房价已经是世界上最高的了，甚至有可能不是之一。

房观察：央行公布的金融数据显示，一季度新增房地产贷款1.5万亿元。 其中，房地产开发贷款新增4549亿元，个人购房贷款新增1万亿元，同比多增4309亿元。一季度新增人民币贷款为4.61万亿，其中房地产贷款几乎占了新增额的三分之一，背后就是一季度M2增幅为13.4%。这一组数字说明了什么？

朱宁：可以看到这段时间整个货币政策方面还是相对比较宽松，在比较宽松的货币政策之下，同时又有比较有限的投资机会，所以会有大量的资金涌入房地产市场。这也可以解释为什么第一季度中国房价会明显上升。

但这背后有两个风险：第一，通货膨胀的风险。我们已经看到无论是房价还是消费品（蔬菜、猪肉），价格都出现了明显反弹，这反映出宽松的货币政策可能给居民生活和资产价格带来风险。

第二是汇率风险。一个国家货币供应量的增长或者是通货膨胀，会直接影响到这个国家本币的汇率水平，尤其是在人民币改革的环境下、由市场决定汇率机制的情况下，大规模货币供应量的增长，可能会影响到人民币对国际一揽子货币长期的汇率水平，这一点也是值得长期关注。

国内居民应考虑进行多元化的资产配置

房观察：4月21日，广州下《关于停止开展首付贷、众筹购房等金融业务的通知》，这意味着广州成深圳、上海、北京之后第四个叫停“首付贷”、“房地产众筹”的城市，这对房地产市场将带来怎样的影响？

朱宁：无论是在日本八十年代房地产泡沫，还是美国2000年出现房地产泡沫，在房地产泡沫接近顶端或者崩盘的时候，往往会出现非常多的金融创新活动，美国曾出现“零首付”，日本曾出现“隔代房地产贷款”。这在一定程度上反应了中国房价水平之高，或者是积累的金融风险之大。

第二点，如果采取行政手段来阻止创新型融资，那一定会在短期，无论是资金上还是投资者的信心上，都会对一线城市炒作的情况产生严重动摇，那这个影响便是一线城市房价可能会企稳，二三线城市的房价会因此出现大幅回落。

房观察：这是否在全国会形成这样的一种趋势？如何看待金融创新产品的发展？

朱宁：我个人觉得在房地产泡沫渐顶的时候，肯定会出现金融创新，因为采用传统手段，一般居民家庭或是投资者已无法买得起房，这其实是逻辑上无法避免会出现的情况。金融创新本身对于化解风险，对于给投资者提供更多的投资机会来说，肯定是一件好事。

但我们必须意识到，由于金融创新对于金融投资的能力要求较高，同时由于金融在创新之初，面临的监管相对比较宽松，在这过程中往往会引发监管之外风险的累积，和对投资者财富或是权益的侵害。

其实过去一两年内，中国很多互联网金融产品都是和房地产行业紧密联系在一起，我们也看到随着房地产行业价格的企稳或者下跌，它不仅是对房地产行业，甚至其他和房地产相关的理财行业、P2P行业、互联网金融行业都有很大影响，这点从防范系统性金融风险的角度来讲，我们仍然要对金融创新产品给予一个非常高的关注。

房观察：有观点认为，未来房地产还将持续升温，对此，你的看法是？未来中国房地产的走势是怎样的？

朱宁：从全国房地产的供给和需求，以及中国人口结构和目前的房价水平来讲，中国今后的房地产作为全国性的大类资产来讲，投资的表现肯定比前十年要低很多，甚至出现下降。

但各个城市的市场环境和规模肯定不一样，所以各地情况也不同。但是我们必须要看到，房地产的走势和一个国家的货币供应量有紧密联系，货币投放越多，房地产价格上涨的幅度就越大。那么下一个阶段随着中国资本市场的发展和资本向下的开放，随着中国成为全球经济的一份子，我认为越来越多的中国企业和中国居民会发现国际房地产市场可能会更有投资吸引力。

随着这种趋势的发展，国内房地产市场肯定会经历一个逐渐降温的阶段，个人认为有多套房的国内居民还是应该考虑进行多元化的资产配置，无论是在全球或者是全国范围内配置一些其他类别的金融资产。

【原文链接】朱宁：货币投放越多 房地产价格上涨的幅度就越大