5月16日，《FT中文网》发布上海交通大学上海高级金融学院（SAIF）金融学教授、EMBA项目主任钱军的专栏文章《国际资本回流催生中国楼市拐点》。文章详细分析了国际资本回流对中国楼市造成的影响，预测国际资本回流将催生中国楼市拐点。
国际资本回流催生中国楼市拐点
五月地产商们期盼的“小阳春”并未到来，看空情绪却在弥漫。今年4月的“百城房价指数”显示，近半数城市环比下跌，媒体报道称甚至连万科等知名开发商也对未来中国楼市流露出悲观态度。
从宏观层面来看，多重因素推动中国房地产市场价格近年快速上涨，其中一个重要原因就是大量资金涌入。首先，自2009年开始，在美国量化宽松政策及发达国家经济危机下，国际资本瞄准发展中国家，海外热钱大量流入中国，中国外汇储备从2008年的2万亿美元飙升至现在约4万亿美元。这些国际资本对人民币升值有强烈预期，进入中国后也看涨楼市，更是大举投资炒作房地产。其次，则是中国“四万亿”人民币的经济刺激，这一刺激计划主要是以新增银行贷款形式注入到中国经济中，这些新增贷款发放到各行业的企业和地方政府，其中不少贷款转了几圈之后，却殊途同归投入了房地产市场。总而言之，两笔如此之大体量的资金同时进入一个行业，必然促使中国房地产市场规模极速扩张。
如今历时五六年之后，发展中国家经济所存在的问题尚未解决，但是美国经济却呈现出全面复苏的景象，这也使得国际资本开始向美国回流。加之美国现在逐渐退出量化宽松，美元利率将会上行，进而投资美元的收益会上升，这更助长了国际资本投入美国市场的信心。
这一回流趋势已经开始影响到中国的房地产市场。资本流入中国时投资最多的就是房地产市场。但从2013年下半年开始，情况开始有所变化，包括各种各样的报道中也指出，很多能够在全球配置资产的机构投资者，从中国房地产市场开始退出，转投英国、美国等发达国家。国际资本流入时可以推动一个市场，那么撤出时也会对这个市场产生负面影响，包括影响国内投资者对房地产市场的信心。
基于这样的宏观环境，中国房地产市场的上行推动力小于下行的压力，不过中国多地房价在短期内同时大幅下跌是小概率事件，因为中国地区间差异较大。房地产市场光看成交价格是片面的，更要看成交量。今年“五一”期间楼市的成交量大量减少，这是一个非常明显的市场拐点迹象。相对来讲，以北京、上海为代表的国际城市房价不会下降得太快，因为这些城市存在大量的刚性需求。比如北京，尽管有各种各样的行政命令限购，但是居民购房需求还是存在，如果放松一点，需求就会释放出来。此外，随着中国城镇化进程的进一步发展，北上广深仍然是大多数中国和海外年轻人，尤其是受过高等教育、有高端收入预期人群的首选——这些城市除了有最好的就业机会，此外配套的教育、医疗、文化等硬软件也遥遥领先其他城市。
但在中国别的地区，包括杭州、无锡等二线城市，其购房需求本来就远远小于一线城市，库存也比较多，所以即使取消一些限购令，或许可以延缓价格下降的趋势，但是房价上行的空间将越来越小。值得指出的是，在房价调整的过程中，还有一个很重要的因素，就是“预期”，现在越来越多的人抱着观望态度，如此一来交易量会更少，总有房地产商会率先降价保证投资部分兑现，这样会给别的房地产商很大压力。
最令人担忧的还是一些三四线城市，其间存在各种各样的问题。第一，房地产市场前几年扩张太快，地方政府和企业都在贷款，增加杠杆做投资；第二，这些地方需求本来就不大，自身经济发展也不是很好，有购房需求的人口增速也不是很快。这种情况下，随着经济放缓，个别房地产商一出事，就会有连锁反应：房价跌了，企业房地产相关的抵押品价值也会下跌，贷款会更难，银行的坏债也会增加；而企业的困境会影响到地方政府的税收收入和家庭收入，而银行的困境会导致地区融资成本的上升。这样一来，连锁反应会导致整个城市和地区的危机。
近期关于政府救市的消息也不绝于耳，消息称南宁、无锡、杭州萧山区等通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，天津滨海区、福州、郑州官方也已放出消息，拟分类、分地区对购房政策进行调整。的确，像美国金融危机时那样，短时间内多地房价同时大幅下降会造成全国性的系统性风险，但这在中国不会发生。我赞成中国总理李克强所说的不救市，现在的房价局部性地开始下调有其必要。任何市场需要完善，不可能只升不降，降的过程实际上是一个正常的市场调整过程。许多企业、政府过度投资、负债太高，正需要通过这样一个下降的过程来进行重组和减少负债，该破产的要破产，该倒闭的要倒闭，这才是市场规律。
因此，中国的楼市要让市场降温，就要让市场发挥作用来调节。个别城市放松一些限购令没有什么问题，但政府不能也不应该去救市，其中最危险的做法是强行让银行放松贷款标准。银行限贷有其道理，因为它们觉得房地产板块风险大，这是银行基于自身商业模式所作出的一个正确判断。若强行放松贷款标准，不仅违背银行的基本商业模式，而且放松的贷款也会产生乘数效应，加上很多投资者是做杠杆投资的，如果贷款成本与市场导向背道而驰，实际上是鼓励继续投资房地产，而非重新配置资本，导致资源进一步错配。
发布时间：2014-05-16
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