4月18日，上海交通大学上海高级金融学院（SAIF）金融学教授、EMBA项目主任钱军受邀担任央视财经频道《央视财经评论》栏目特约评论员。近期，各地楼盘降价打折的声音不绝于耳，甚至某些地方传出开发商资金断裂的消息，房地产市场似乎一片惨淡，针对这一现象，钱军教授在节目中发表了评论。

哪里的房价会扛不住？

钱军：我对这个数据是这么看的，第一，市场有前瞻性，市场里面有房地产的开发商，这是房地产的第一步，很多下降的情况是先从开发商开始，银行吃紧，慢慢过渡到楼盘最终产品的价格，从这一点来看，市场是领先于这些数据的，因为数据毕竟是已经卖了的房子。第二，在看价格的时候，我觉得价格本身还不够全面，还得看交易量，最后成交的房子可能是价格比较高的房子，这样环比来说价格可能会上升一些，可能更重要的信息是交易量，尤其是各种档次的楼盘的价格和交易量。如果把这两个因素更平衡的来看，会有一个更平衡的看法。我觉得交易量的下降是房价下降的一个前奏曲。

钱军：我觉得总的来讲下行的压力比上行的压力大，但是不等于说没有上行，也不等于下行的时候大家速度都是一样的，我觉得尤其像北京上海这种的国际大都市，如果下行，幅度不会太大，因为有很多刚性的需求，有很多国际的需求。但是在一些三四线的城市，问题就比较严重，因为经济放缓的速度比较快，地方政府的负债也比较高，在这种情况下，可能一旦下跌的话，速度就比较快。

钱军：短时间内全国大部分地区的房价下跌，这个是有灾难性的后果，美国是在08年雷曼兄弟倒了以后，在6个月当中，发生了有史以来从来没有发生过的现象，过半数的美国城市在这半年内房价跌了15%以上，这个就是系统性风险的爆发，但是美国经济有一点，就是往往危机来得快，但是复苏的也比较快，因为它来了以后，大量不好的企业，包括负债很高的家庭就破产了，然后剩下的企业就是比较健康，市场机制比较强就起来了。相对来讲，日本的房价泡沫最高点就是90年代初80年代末，大概花了十年才慢慢破灭，那个模式其实也不好，十年当中就有很多僵尸的银行和企业，死又死不掉，切又切不掉，但是它没有活力，该淘汰的不能被淘汰掉。美国发生的房地产大幅下降时非常严重的一个现象，但另一方面，从日本的房地产泡沫模式来看也不是特别好的房地产调节的过程。

钱军：我是这么看的，从风险来看，在我们国家金融体系里面最大的两块，一个，如果房地产下降的幅度很大，这个会引起很多一连串的问题，还有一个，是地方政府债。这两个其实是有联系的，因为很多地方政府债到最后其实就是投到房地产。我是这么来看下跌的过程。一方面来讲，作为一个市场机制，有上升一定要有下降，尤其是如果有了泡沫，泡沫是一定要破的，但是泡沫不能破的太快，而我们国家现在许多数据表明，很多家庭很多企业的财政状况是跟房价是息息相关的，如果短期内房价大幅度下跌的话，这个风险确实很大。所以比较理想的一个调整过程，应该是比较局部的。我的看法是谨慎乐观的，为什么谨慎乐观呢，因为这个总的债务规模在全世界来看还是非常低的。

钱军：房地产在很多经济里面作用都很大，实际上在美国经济里面作用也相当的大。当时金融危机发生以后为什么美国的就业率下降的这么快，就因为大量的失业工人在房地产建筑行业，我觉得房地产整个这个行业，在中国未来的经济里面还会很重要，关键是怎么把这个市场机制做起来。市场不可能只升不降，一定有升有降，巴菲特说过一句很有名的话：只有退潮的时候，才能看到谁在裸泳。也就是说在降价的过程中，哪些企业，哪些房地产商会出问题呢？就是那些可能过度扩张，负债率高的企业。这些人就是应该被淘汰或者接受这个惨痛的教训，下一次再来投资房地产或者别的行业的时候，才会比较谨慎，这个才叫市场规律。还有一个很重要就是刚刚说的地方政府债里面，地方政府有时候介入房地产太多，盲目投资，收很多房地产税。

哪里的房价会扛不住？