中国的房地产市场，尤其是从2009年开始，是存在问题的。很多大城市如北上广深，包括二线城市的房价上升过快 。泡沫的形成原因很多，我认为有以下两点宏观方面的因素：

首先，2009年国际金融危机，中国实施4万亿经济刺激政策。由于中国金融体系尚不完善，企业融资绝大部分是通过银行借款而非债券市场获得，而经济刺激政策 主要通过银行增加贷款实现。这使得这4万亿的很大部分以新贷款的方式进入经济体系，导致经济体中新产生的（广义）货币大量增加。

其次，人民币的持续升值,加上金融危机期间我国相对于发达国家的良好表现，更是吸引了大量热钱涌入。虽然我国严格控制资本市场，但热钱还是以不同形式进入我国。

这两笔巨额资金同时进入到实体经济，泡沫就很容易产生。事实上，这些资金很多都投向了房地产（商业地产和居住型地产）。包括很多地方政府和国企也大量投资房 地产。国企业绩的考核要求出成绩，而在近几年中投房地产市场回报是最快的。因此，短时间内，全国范围内的巨额投资使得房价飞速上涨。

而现在市场为什么有一些下行迹象，我想有三个原因：

首先，中国经济正处于转型阶段，GDP增长放缓。在我国GDP的构成中，传统工业行业仍然占大头，消费行业和服务业占比相对还很小。这些传统工业行业很多呈 现产能过剩。因此在转型过程中，GDP增长不可避免会受到影响。数据显示，2013年中国GDP增速是7.7％，尽管远超其他国家，但相比头10年，数据 已经下降很多。

第二，国际资金回流。从目前的趋势来看，美国经济逐渐复苏，国际投资者对其市场恢复信心，而且量化宽松的收 回会加强国际资金撤回美国 。巴西是个很好的例子，巴西不像我国设立严格资本管制，在2009年以来的几年间遭到大量热钱涌入，炒房现象非常严重。如今资本撤回美国，对其经济已经产 生了较大影响。如李嘉诚旗下企业资金撤出中国房地产市场的报道最近也屡见不鲜；能在全球配置资产投资的机构投资者抛出中国房地产，转入发达国家的房地产市 场。

在以上两个因素的综合作用下，留在整个房地产市场上的货币量减少了，自然对市场产生了向下的压力。

除此之外，还有一个原因，因为之前房价上涨较快，政府采取了各种措施来抑制，比如北京没有5年交税不能买房，上海二套房交税等等。这些政策的效果在前两年可能没有顶住房价上涨的压力，但在某个拐点之后，可能都会开始发生作用。

从 整个市场来看，我认为，中国房地产，尤其是大城市高端房地产，上升的压力小于下降的压力。今后两年，像以前那样高速上升的现象不大可能发生。但与此同时， 一线城市如北上广深的房价也不太可能大幅度下滑。这有几个原因：一是这些城市的需求还是存在，资金也比较充分，尤其是北京和上海是国际大都市，需求来自全 世界。二是中国政府不会坐视房价的快速下滑，这对经济体的打击较大，真正出现这个迹象的时候，政府会有办法减缓。所以，我认为，房地产市场可能呈现出疲软 的迹象，比如高端房继续有价无市，但价格不太可能大幅下跌。

然而，二三线城市，或者更小一点的三四线城市，不排除个别地方 会有大幅度下滑（如超过20%）。比如温州。这是温州老板多，资本多，但这些资本不稳定，进出很快，因此房地产的市场性很强，波动性较大。而当地房地产下 滑已对当地经济产生了负面影响。原因是，很多企业在贷款时用房地产做抵押，房地产价格一旦下降，抵押品价格下跌，会影响企业的贷款能力，从而导致公司陷入 经营困难，这会影响到银行，随之政府收入也受到影响。

但在有些地方，实际的房地产价格不随真实价格波动，维持在一定的高位，这会成为更大的隐患。一旦泡沫破裂，房价可能在短时间内急剧下降，甚至会引起一些地区性的危机，但我认为，危机波及到全国的可能性不是很大。

最后，我还想指出一个问题，现在很多数据披露不太全面。举个例子，有数据称上海房价比去年上升了20%，这个数据不能说明任何实质问题。如果交易量很小，而 交易的房子恰恰很贵，完全有可能把环比价格抬高。因此，在看统计数据时，除了价格，也要看交易量，看交易量时，还要分各个地区、各类房子的交易量。

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