11月11日，我院副院长朱宁教授受邀担任第一财经《解码财商》栏目的解码嘉宾，分享他与导师——2013年诺贝尔经济学奖得主席勒教授的故事与研究，朱宁教授指出，席勒曾预言中国楼市存在严重泡沫，并且他们师徒二人都认为，无论何种方式，是泡沫就一定会破裂。

诺奖得主被称“泡沫先生”

提到席勒教授的研究，以及当时考虑到行为金融和行为经济学领域时最初的出发点，朱宁教授首先为观众们做出解读：“从长期来看，资产的价格，无论是房地产、股票、债券，都不能严重背离于这种资产内在的价值。如果我们用收入、房租、历史水平来衡量，一种资产，如果它的价格太高了的话，那么按照席勒教授的想法，这种资产价格从长期来讲，一定出现一个很大规模的下跌，以导致整个资产价格回归它相对比较理性的水平。”

节目中，朱宁教授提到，在美国，席勒教授还有一个绰号，很多人叫他“泡沫先生”，因为席勒先生在九十年代末期的时候，曾经成功的预测了美国的互联网泡沫，又在2005年左右成功预测了美国的房地产已经开始进入了一个泡沫阶段。席勒教授不只研究房地产市场，他也把自己的研究和实际的数据和分析结合在一起。八十年代，席勒教授和自己的两位合作者一起创建了一所公司，这所公司很重要的一个工作就是整理了美国20多个重要的城市的房地产价格指数。以往房地产价格指数编制上的数据偏差，导致很多时候不能准确判断整个房地产行业，价格上升的幅度。而席勒教授正是在八十年代初的时候就意识到了这一点。

凯斯—席勒指数与“泡沫预言”

席勒先生和自己的合作者推出“凯斯—席勒指数”的房地产价格指数。在这个指数里面，他提出一个观念，不要观测那些新发售楼盘的价格，关注那些已经存在的这种二手房，它们在不断地重复交易过程中，是不是能够真正被我的房地产的指数所反映。正是席勒教授根据他自己对于房地产市场价格指数的不满意和好奇心，推动自己推出一种新的房地产价格指数，正是通过这种新的房地产指数，他和自己的合作者一起进行研究，发现在2000年中期，美国房地产价格上涨的速度，远远高于了美国过去半个世纪房地产价格上涨的速度。基于这种情况，他做出了一个大胆的预判说，美国的房地产正在进入一个泡沫期。

席勒教授并不满足自己过去对美国房地产四五十年的走势的研究，因此，他又把自己对于美国房地产市场数据的挖掘进一步延续到了过去一百年左右，正是通过对美国过去100年房地产市场的研究，席勒教授得到了一个非常出人意料的结果，他发现房地产价格的升幅，并不能跑赢美国在长期的通货膨胀。房地产作为对抗同伙膨胀的一种资产类别，是一种不错的资产，但是超出通货膨胀的增幅之外，房地产往往并不能给投资者带来更好的超额收益。

生活故事背后的经济规律
节目中，朱宁教授还与大家分享了席勒教授给他讲过的一个非常有趣的经历。席勒本人是在美国的汽车城底特律出生和长大的，在他成长的时候，底特律是美国经济的中心，但是如今的底特律在金融危机后，几乎是要申请破产。前几年在底特律出现五千美元可以买一个独立房，买一栋别墅的情况。席勒教授希望借此说明，随着整个经济形势的变化，资本流动的变化，我们现在所认为的经济中心和金融中心，过了一段时间，就未必是那么热门的投资标地。

关于席勒教授曾在离纽约不远的地方买了一个小岛这件事，当时有人批判，席勒教授一方面在说美国的房地产出现了泡沫，一方面自己又在购买房地产，这是声东击西。席勒教授回应，他需要进行多远化资产配置，其次，他喜欢有一个相对比较幽静的生活方式，购买小岛更多是为了满足个人追求平和安静的生活方式的需求，并不是为了小岛这种房地产的投资回报。同时，他也说道：“很多时候，我们不能只看到房地产投资的价值，更多的应该考虑到自己的自住和消费需求。如果不能很好的把自己的消费需求和自己的投资投机需求区别开的话，房地产市场是很容易引发泡沫。”

是泡沫就一定会破裂

“正是席勒教授对于房地产这个领域特别有研究，所以他在过去五年左右，对中国的房地产特别有兴趣”，朱宁教授说道，“他经常问我，你们中国现在有没有按照二手房重复销售所进行计算的房地产指数，有没有一个准确的统计，可以计算房价和居民收入的比例。当我把中国的一些粗浅的统计数据和席勒教授进行分享之后，他是一种非常关注也是一种非常担忧的态度。他说根据自己对很多国际房地产市场的研究，如果房地产到了这么高的价格水平，那很可能会进入一种泡沫期。”

国内很多学者专家认为，中国的人口密度很大，有特殊的土地供给制度，也有想购买房地产的乡土情结。席勒教授说，这些都可以成为对房地产升值的辩解或者支持。在任何一个泡沫期间，所有投资者都会受到当时房地产市场影响，认为自己不是处于一个泡沫里，但是看一看整个房地产估值水平的长期趋势，没有一个房地产市场可以长期维持这么高的，房价对收入对房租的比例。

究竟泡沫什么时候会破裂？席勒教授认为，一种资产价格，严重地背离它的基本面价值，是可以判断的，但对于这个泡沫什么时候回破裂，是很难进行预计的，因为泡沫是不是会破裂，很大程度上还取决于各个国家不同的经济体制、政府政策、各个国家投资者的投机心理强烈与否。但是，师徒两人都有一个共同的认识：只要是一个泡沫，无论是通过慢慢撒气的方式，还是通过崩盘的方式，这个泡沫是一定会破裂的。

节目的最后，朱宁教授表示，作为学生和研究合作者，对于席勒教授获奖，他觉得非常的高兴与自豪，并且透露，自己已经发出邀请希望席勒教授之后更多的来中国，分享他的学术思想。

 诺奖得主席勒预言中国楼市有大泡沫