由高金和亚洲房地产研究院主办，高金MBA学联地产金融俱乐部承办的陆家嘴地产金融研习荟第一期活动，于2018年9月5日在高金浦东校区举办。

本次讲座以“站在新零售的风口——物流地产的前世今生及未来展望”为主题，邀请了前普洛斯全球CFO谢芳（Heather Xie）和前普洛斯中国区总裁杨传德（Kent Yang），分享物流地产巨头普洛斯是如何从2003年进入中国时的小小代表处，变成如今中国最大的现代物流设施提供商的成功经验，最后聚焦“物流地产”这一细分行业的未来展望，进行了深入的探讨和交流。

短短一个小时的讲座，吸引了百余名金融地产从业人员、高金校友和在校学生参加，现场氛围热烈、座无虚席，听众表示收获满满。

主题发言环节，首先由杨传德进行分享。他曾在普洛斯负责上海临港普洛斯国际物流园项目的整体规划、开发和运营，于2008年先后担任了普洛斯（中国区）首席运营官、总裁等职务，对中国区的战略、业务发展、运营等都有资深的实战经验。

开场杨传德通过简单的小例子介绍了物流地产的定义，以轻松幽默的方式调动起了现场气氛。他回顾了物流地产的发展历史，用一系列翔实的数据展现了当今行业巨头普洛斯的发展进程。

他介绍，普洛斯的发展历程总体来说历经了4个非常关键的时间点：2003年普洛斯刚进入中国时，积极布局沿海和空港，为后续的发展打下了坚实的基础；紧接着在2006年，随着本土化的进程，普洛斯改变了策略，积极布局内需消费市场；2007年国内土地市场政策开始推行“招拍挂”制度，颇有远见地储备了大量仓储用地——后来的事实证明普洛斯当时的决策是非常英明的。

杨传德强调，要有“房东思维”的转变，不要局限于做一个地产商。普洛斯给自己的定义是“现代物流地产商”，现代仓储设施并不能够直接与传统仓储划上等号。国内消费是推动市场对仓储需求的关键驱动力。凭借其优越地理位置的物业网络和生态体系的合作伙伴，采用标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率， 达成战略拓展目标。

独到的市场分析能力和提前一步的布点速度是普洛斯扩张的重要保证。普洛斯在全球的物流配送设施几乎都是临港而建，在世界前75大港口中的18个港口都能看到普洛斯的身影，而这个数字还在继续增加。

随后是谢芳的分享，曾任普洛斯全球CFO、普洛斯金融董事长和CEO的谢芳参与创建并主导了普洛斯2010年在新加坡成功上市，参与将普洛斯打造成为一个全球物流地产行业的领先者，管理资产规模达500亿美元，业务遍及中国、日本、巴西、美国及欧洲。

谢芳首先从资金端分享了普洛斯的成功经验，她指出普洛斯的发展历程类同于地产基金的发展史。公司从自有资金建设项目后再销售，到如今找到资金方合作伙伴、分享收益与风险，这过程中经历了重大转型。

随着企业规模和拿地面积不断发展壮大，普洛斯也曾面临负债和现金流压力陡增的窘境，但普洛斯是如何解决的呢？先人一步从重资产型公司向轻资产公司转型，从物流地产的提供者向生态圈平台的建设者转型。

从1999年开始的10年时间里，普洛斯陆续发起成立了17只物流地产基金，布局美国、日本、巴西、中国等成熟市场和新兴市场。这些基金从普洛斯手中收购成熟的物流地产物业，普洛斯则不再控股这些仓储物业，但对基金的操作和物业的管理依然保留控制力。

在选择资金合作伙伴时，谢芳指出，普洛斯能够顺利募集众多私募基金，最为主要的是普洛斯背后有养老基金这类长期投资者，所以普洛斯在美国、日本整体盈利保持较高的盈利水平。

此外，普洛斯的成功不仅源于强大的团队运营能力，还源于一起携手并进的全球客户资源。数据显示，其与全球4000多家企业建立了良好的合作关系，其中全球财富1000强企业中有近一半是普洛斯的客户。

在未来普洛斯将继续基金管理业务，在其整个生态“闭环”中同时充当“融资者”与“新利润赚取者”这两大角色的作用，让整个“生态圈”在最大效率下运转起来，运用互联网的思维，建立新物流体系。通过大数据使得物流可以实时优化共享经济下的场景化物流，使得碎片物流得以整合，多网互通以及网格化物流将凸显供应链节点价值。

在最后的Q&A环节，两位嘉宾还与现场听众就普洛斯在中国的地产基金来源，普洛斯基金如何选择新兴市场，普洛斯基金为什么在日本能取得较高收益等话题进行互动交流。