由上海交通大学上海高级金融学院与美国康奈尔大学约翰逊商学院联合主办的“2018中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”日前在上海盛大举行。

其中“健康医养与地产投资”专题讨论邀请到业内各领域的专家、企业家，并由康奈尔大学约翰逊商学院外事院长Rohit Verma担任主持，全面聚焦健康医养与地产投资领域，深入探讨了养老产业未来发展的可行性及当前现状，指出养老产业应该瞄准老年人的真正需求，而非主观臆测，为中国健康医养与地产投资的发展献计献策。

Scott M Barrack （科勒尼资本大中华区总裁）

健康医养投资应精准聚焦细分市场

美国大约有26000家养老院，还有很多医院也在做养老，但占用率和收益率不是很高，有很多监管和政策问题需要做相应调整。过往的养老院模式，可能已经无法适用于未来十年将退休的美国人，而且现在80%到90%的美国养老院已经非常陈旧了，所以这个市场是非常具有挑战，且充满机遇的。

相比之下，中国的养老市场更像是房地产模式，基于现金流，与美国的租赁模式有很大差异。但共同点是这个行业有足够的吸引力，可能供应的产能就会超过需求。所以投资位置就显得非常重要，每个市场都不同。此外，劳动力成本的上升和科技的颠覆会对行业未来产生重大影响。

对于未来养老地产的投资机会，不仅要考虑资产回报率，还要了解资金的来源，这个市场会逐渐演变为房地产加上不同服务的市场。此外，养老院不仅要提供医疗健康服务，同时还要提供不同的生活方式，传统的医疗养护更多的是关于医疗的治疗，但现在大家寿命更长，健康意识更强，希望收获更好的生活质量。

因此不可一刀切地看待这个行业，而要找到真正的细分市场，了解他们具体的生活方式，并且精准提供相应的服务。所以从投资机会来说，必须要精准。

未来医疗行业将不只是满足客户的初步的需求，还必须要去关注客户核心的需求，他们想要达到一个什么样的目的或者状态，这样你才能够获得可持续回报。 

高立平（上海赢翰资产管理有限公司董事长）

投资养老行业重在定位和研究

目前，中国的养老现状有如下几点：

一是人口现状，即基数大、老年人比例高、增速快。中国老龄人口比重高，截止2017年底，我国60岁以上老年人口2.41亿人，占总人口比重17.3%。2020年，每6个人中1名老人。2050年，每4个人中1名老人。每年以超过同期人口增速的5倍速度递增。

二是行业现状。从金融角度和从投资收益来说，以前找不到养老产业的模型。但今天很多没有从事养老行业的机构都进入，主要是保险机构、地产开发商、私募基金等，正是说明大家都看到了未来的市场。

三是政策现状。中国政府从五年前开始出现了很多支持养老产业的政策，从土地供应到税收优惠、行业补贴等，虽然有些政策落实起来有一些困难，但整体反应了政府层面的重视性。

分析未来可能出现的问题：首先老龄化带来的财政支出未来会比较困难，其次行业内缺少专业的从业人员，再次社会通胀对老人的影响较大，因为老人创造财富的能力在逐步减弱。

基于以上的分析可以判断，未来养老行业会形成一个产业链，形成很大的市场。因为一是老年群体快速增加，二是老年群体财富传承和养老品质的社会观念在改变，三是家庭可支配的财富的增加。

而在整个产业链中，未来的投资机会第一个在于金融，金融在未来养老产业链里起到了关键作用。随着财富传承观念的改变，家庭可支配消费收入的改变以及养老观念的改变，金融产品在投资端、客户服务端都大有作为。

第二个来自于存量资产盘活，养老必须要有一个房屋载体，所以给一些城市的存量资产投资带来了机会，包括一线城市周边适用于做养老的土地收益都会大幅度提高。

第三个来自于运营管理，养老不是卖房子而是卖服务，要有好的服务，必须要有好的运营管理团队。

想要在未来的产业链中有自己的立足之地，对这个行业研究和自身定位很重要。要研究自己在养老产业链中行业定位，对服务人群中的目标人群定位，还有自身的项目定位。

要真正去研究服务对象的需求，中国养老产业的持续发展能力相当强，要研究在这个行业中如何持续发展你的专业化。如果能在某一领域中越来越专业，知名度越来越高，也肯定能够可持续发展。

纵观国内外养老产业，低收入人群养老是以政府托底大量的财政支出来为主，中产以上人群养老会涉及大量的民营资本和市场化运营。其实无论是哪种情况和形式都会有发展前景。

姚伟示（淳石资本董事长、朴石地产董事长）

理顺机制，养老产业将迎来大发展

中国已步入养老型社会，但在机制上还面临很多难题。第一是土地机制，中国目前还没有一个有影响力的养老社区形成，这很大程度上跟土地机制有关。第二是医疗机制，医疗机制如何在养老体系中起到更好的作用，国家的压力很大。第三是税收机制，养老跟金融有关，而中国目前专门对养老的税收机制还未形成。第四是退出交易机制。

更重要的是，今天中国的养老体系还需要从上至下的梳理，养老地产在当下还不是一个风口，唯有等机制全部梳理完成之时才是风口，而目前中国的养老产业主要缺乏国家从政策和立法层面，从高瞻远瞩的角度进行梳理。

此外，养老是个很大的产业，并非只有地产本身，还有居家养老和集中养老的问题。居家养老更多的是在现有房屋中产生的各种养老组织或管理行为，从经营者的角度讲，市场巨大。因为未来会有越来越多的高收入者或中等收入者，具有较大的养老投资需求和各种消费需求，如果做一些适合他们这个年龄段的文化、心灵、身体、金融的各种业务，在这个领域的机会还是会比较多的。 

我之所以不太看好当下的养老地产，是因为今天我们还需要梳理这方面的各类政策，最关键的是对于养老、老年、老龄化社会本身，我们还没有完全准备好。

当整个养老的的社会保障机制健全之时，养老行业将会迎来大发展。所以对于整个养老产业，我一直非常看好。 

龙炼 （上海绿庭投资控股集团董事长兼总裁）

中国养老产业大有可为，但需要长期踏实的努力

中国的养老产业，伴随人口基数、消费升级大有机会。从产业的角度获得发展，从社会的角度解决养老问题，需要一个长期、逐步发展的过程。

主要面临三大挑战：一是大家通常说的未富先老，二是传统观念，三是自上至下的体系和机制没有形成。养老服务体系上到国家的管理机制，下到微观主体的服务能力，是个漫长的过程。

而在当下机制没有理顺之前，养老行业暂时不会迎来风口。

首先把养老寄希望于开发商身上是没有希望的，因为任何老人到养老机构来，是因为护理、服务、归属、文化等这些需求没有被满足，而非居住需求。其次中国不缺房子。养老本质是个服务业，踏实做好金融服务、养老护理服务，才会迎来养老产业的大发展。

而谈到风险，首先还是政策或者系统的风险。养老到底是事业还是产业，在任何国家，养老注定要政府托底和完善的体系。所以养老整体的体系设计、制度建设是养老产业投资最大的不确定性和风险所在。

总之，养老是个长线行业，踏实去做，定能迎来养老产业的大发展。